建商不畏升息 檔期房市提早開打

俄烏戰爭談判未果,戰爭一時半刻還難落幕,但各國的經濟制裁迭起,石油價格都上漲,通膨壓力再升高,而台灣股市更連跌好多天,但由最近的台灣房市推案,《住展雜誌》統計329黃金檔期,北台灣案推案量高達3,420億元,而《591新建案》統計全台七都推案,高達7,000億元,都創新高,顯見建商戴著鋼盔向前衝,絲毫不受戰爭及可能升息之影響。

《住展雜誌》統計,今年北台灣房市329檔推案預估量高達3,420.67億元,不僅比去年同期成長近千億元,年增超過4成,更創下歷史新高紀錄,堪稱史上最旺的329檔(表一、附圖)。

表1:歷年329房市推案

消費者追著價格跑

《住展雜誌》研發長何世昌表示,從表一可以發現,除2020年初因新冠疫情爆發,並蔓延到全球,三月都籠罩在疫情陰影下,那一年329推案低於2,000億元,只有1,820億元,但即使2021及2022年都有疫情因素干擾,但似乎大家對疫情都「鈍化」了。

何世昌另指出,329檔期推案爆大量,除了與房市景氣好有關外,延遲推案量挹注、百億級建案眾多,以及房價漲速加快導致案量膨脹都是原因之一。

再加上通膨壓力一起,房地產抗通膨的特性,會讓一些資金轉進房地產,而通膨壓力愈發沉重,原物料價格持續飆高,大多數建案因成本墊高而漲價,使得329檔期恐怕是個「消費者追著價格跑」的購屋季。

何世昌分析,今年北台灣329檔期推案產品走向,二、三房仍占據主流位置,唯台北市豪宅明顯放量,而台北市一線豪宅市場已睽違多年沒見到超過500億元以上的案量,足見業者看好豪宅市場回溫的信心,其成交價可能將會挑戰一坪300萬元關卡。

七都推案量爆出七千億新高

以全台七都推案為統計的《591新建案》指出,雖然前有俄烏戰爭影響油價及原物料大漲,造成營建成本飆升,後有政府持續打炒房及升息等變數,但在低利、熱錢及需求旺盛等利多下,建商信心依舊強勁,選擇在329檔期火力全開,突破7,000億大關,不僅較去年同期增幅5%,更寫下近5年新高紀錄(表二、表三)。

表2:六都、新竹縣市今年329檔期推案情形

表3:329檔期各主要都會指標推案

《591新建案》指出,今年尚未過半,全球局勢雖因俄烏戰爭震盪不已,不僅國際油價飆高,連金屬等基礎原物料價格同樣攀漲,上游營建成本更難以估算,加上政府持續打炒房、升息等變數存在。

但即使如此,在市場資金仍舊充沛,搭配低利等有利條件,除了民眾購屋需求旺盛,建商對市場信心亦是相當堅挺,才能締造這次329檔期的捷報。

雙北百億大案重磅登場

兩大統計單位也同時分析了雙北房市的特色,其中,百億大案是最大的「嬌」點,尤其有不少大案都是老舊房屋都更案而華麗轉身,何世昌更指出,從附圖更可見,光是雙北市推案都千億以上,新北市更高達1,444億元,雙北市仍是北台灣推案的主戰場。

《住展雜誌》統計資料顯示,今年北台灣329檔期共有「Diamond Towers台北之星」、「新光人壽總統傑仕堡」、「都廳大院」、「大同莊園III」、「亞昕森中央」、「台北灣-銀河」、「宏道新竹帝寶」等七個大型指標案,如此多的百億級建案堪稱史上罕見。

其中,位於台北忠孝東路三段、SOGO復興館旁的「Diamond Towers台北之星」,更是由台北最牛的「正義國宅都更案」華麗轉身的大案,總銷金額上看450億元;另中正區難得的都更大案「新光人壽總統傑仕堡」,案量高達140億元。

《591房屋交易網》新聞公關組組長畢務潔也談到,「Diamond Towers台北之星」地段極佳,加上住宅產品僅規劃98戶、每戶約150坪,具備稀缺性,因此未來每坪售價估計至少站穩250萬元,是近期北台灣新案的最大亮點之一。

何世昌另指出,除了百億級建案一籮筐之外,建案售價持續調漲,也是使整體案量膨脹逾3,000多億元的重要原因。

去年下半年有部分建案因政府打房,或因建照核發塞車而延後至329檔推出的建案因禍得福,建案都還沒開賣,案量已普遍調高,甚至有建案案量一口氣暴增40多億元,簡直是老天爺送錢花。

老屋投胎重生潮

畢務潔指出,大台北地區329檔期可以說是「老屋重建大噴出」,台北市都更、危老重建案量逾九百多億元,新案十之八九都是重建案。新北市重建案雖不如北市龐大,但也有將近700億元案量,光是雙北老屋重建案量竟高達約1,600億元,這波老屋投胎重生潮的確十分驚人。

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至於案量一向驚人的新北市,在指標案助攻下,量能持續走高。尤其是擁有重劃區題材的區域如淡水、三重、新莊等地,更聯手貢獻近1,200億元量能,占新北市所有案量6成。

以淡水區為例,雖然當地因推案量大,存在不小賣壓,但根據市調表示,隨著年後陸續開工,目前新市鎮內案場平均每周來人至少都有30組左右,詢問度不錯;加上本次檔期亦有兩指標案「台北灣-銀河」、「森原樹」登場,顯示建商對當地仍深具信心。

何世昌表示,新北市的百億大案則分布在三重、新莊、土城及淡水;三重的「都廳大院」規模最大,基地位置在捷運先嗇宮站附近的味全舊廠,除規劃興建新北市第二行政中心外,還有多棟住宅大樓,其光是329檔進場的案量就高達350億元,且主力產品以中小坪數為主。

另新莊的「亞昕森中央」案量有120億元,土城的「大同莊園三」有150億元,以及淡水的「台北灣-銀河」的一二○億元,都是規劃中小坪數,全都鎖定剛性需求的首購自住客群。

專為自住定製 適首購、換屋族

而看好剛性需求買盤對房市有撐,創意家行銷今年329檔期聯手上市櫃建商在雙北市、桃園與台南推出十大預售及成屋個案,合計總銷約300億元!

創意家行銷副總柯仲武表示,政府為了健全房市所做的一連串「打炒房」措施,讓投資客幾乎從市場消失,正是剛性自住客進場的好時機,因此,今年度接案策略為鎖定自住客「專為自住,量身打造」,針對不同總價帶,首購、換屋都有選擇。

他說,因為低利、熱錢、通膨環境依舊,台北市蛋黃區新案接連登場,潛銷期詢問度就相當熱烈,如內湖區「國泰內湖案」及「岳泰峰山」、中山區海砂屋都更案「躍大直」。

另包括北北桃有總價千萬成家的小資首購型產品:桃園市龜山區「豐邑氧森」、蘆洲區「崇利台北京城」﹔區域換屋型產品:桃園市中路特區「名嘉逸境」、「名嘉極境」、新莊區「全坤峰碩」及三重區仁義重劃區「元富信城鼎」。

柯仲武表示,在總銷300億元中最具指標的是位於新莊區總銷逾70億元的「全坤峰碩」,原址為「芥菜種會」愛心育幼院,從民國46年至今經歷60餘年內部已不堪使用,而進行土地公開招標,最終由全坤建設得標與合作興建,基地面積高達3,667坪,預計規劃地上23層、地下3層雙塔地標住宅,主力產品為2至3房產品。何世昌指出,新北市新案中的「禾蓮心家園」、「瀚羽蒔光」及「宸熙丰悅」等,都是都更案。

春日路難得一見百億大案

至於桃園,近年熱區的青埔有「林立寬和」及「大華靚」,案量有30億元,蘆竹地區有「安美大望」、「寶佳峰匯」等各50億元及29億元的案量。

畢務潔指出,桃園今年值得關注的是有個百億指標案進場,是三本建設結合高雄代銷霸主上揚廣告,去年底就先在春日路基地上以「向大師致敬」紅招牌字,吸引桃園當地民眾的目光,該案暫名「春日路案」,總銷金額高達180億元。

此外,在小檜溪、中路等重劃區力挺,搭配蘆竹、觀音等親民區域的新案百花齊放下,水位穩定成長,桃園329總案量也高達622億元以上。

而近年房價「從頭漲到腳」的新竹,相較去年案量成長接近一.五倍,在各縣市中表現最搶眼。

她說,除了竹北、湖口等地新案穩定供給外,更多是來自於香山區,由上市櫃建商愛山林、宏國建設攜手推出的造鎮案「新竹帝寶」第一期所致,該案總銷就高達300億元,合計規劃約3,000戶,堪稱是新竹近年規模最大的開發案,目前主要鎖定來自市區、竹北等地客群。

北部建商為台中房市添柴火

近幾年房市也是熱到不行的台中市,西屯區的七期及水湳經貿園區,挾著優越地段及建設動能,吸引興富發、豐邑等品牌建商插旗,在指標案如「鉑金愛悅」等挹注下,亦貢獻超過300億元的案量;目前當地預售案每坪開價普遍已站穩6字頭,相較雙北毫不遜色。

除了興富發「鉑金愛悅」案量高達120億元外,包括北部建商大陸建設在西屯區的「豐蒔」有60億元,另長虹建設在清水推的清水案有36億元,名軒在東區的台中新站案的案量有30億元,達麗建設在北區的賴厝廍段案有70億元,光是北部建商就推了316億元。

至於南台灣的台南,總銷在10億元以上的有安南區的「艾美館NO.8」及「藏美安南案」,以及安平區的「春福御邸」。

柯仲武表示,創意家在台南市繼2021年與國泰建設聯手三井不動產集團住宅案「UNi PARK」順利完銷,今年329檔期則是由藏美建設安南案接棒,案量雖然才20億元,但創意家秉持著初心,繼續深耕南台灣。

高雄爆大量 量增四成多

畢務潔針對高雄的329檔期指出,整體量能大增逾二百億元,較去年量增4成多,表現在各縣市排名第二。

而推案熱區左營、三民均有百億元的案量釋出,其中三民區由於剛需強勁,加上土地稀缺,近年幾無個案推出,這次三地、國泰建設分別推出「艾美國際城」、「國泰愛河案」挹注下,讓當地猶如久旱逢甘霖,預料將刺激買氣出籠。

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